投資用ワンルームマンションで失敗した医師のあなたに

投資用新築ワンルームマンションを購入してしまい、失敗してしまったと感じている医師のあなたに読んでいただきたい記事です。

 

ただ、読むと心が痛いと思います。しかし是非読んでいただければと思います。

 

?はじめに
@現状把握をしましょう。
A挽回のための3つしかない方法
B収入を増やす
Cバイトを増やす(種類も選ぶ)
D会社を作るメリット
E会社を作れるビジネス

 

 

?はじめに

お恥ずかしい話ですが、当サイトの管理人も、実は1800万円で投資用の新築ワンルームマンションを購入してしまい、地獄を見たことがあります。

 

当時は金持ち父さんに憧れて、不動産の知識もないまま、言われるがままに購入してしまいました。

 

それから、いつもキャッシュフローは赤字、税金還付の補てんをしても結局は持ち出しが続き、また賃貸も付かない月も多く、サブリース契約をしてさらに赤字、元金も減らず、利子も合わせると何千万も借金がある状態と同じように感じ、本当に辛かったです。

 

医師が食い物にされていることも後に知り怒りが沸き、だけど逆転の糸口がなかなか見えず、本当に辛い思いをして一時不眠症になりました。

 

そんな身の上話は聞きたくないかもしれませんが、投資用ワンルームマンションの被害は現在も続出していますし、契約してしまった瞬間から抜け出る方法がない地獄道です。

 

しかしいつかは頑張ってその状態を乗り越えなければいけません

 

そんな方法論の一つになればと思います。長文になりますが一つの参考になれば幸いです。

 

 

 

 

@現状把握をしましょう。投資用ワンルームマンションの損失額の計算を

 

直視したくない現実だと思いますが、まず現状を把握しましょう。どれだけの損失が現時点であるのかを直視しましょう。

 

投資用新築ワンルームマンションは、勝った瞬間に価値が半分になります。

 

1800万の物件であれば、勝った瞬間に含み損が900万円です。

 

ここ数年で、最も不動産が盛況で高値がついた2016年10月前後でも、この損は相殺できません。

 

簡単な計算式がありますので、計算してみてください。
今、貸している賃料に12をかけて、0.08で割ってください。それがあなたのマンションを売れる可能性のある額です。ここに、手数料を差し引いて0.95をかけてください。

 

賃料8万円で貸しているマンションとすると、96÷0.08×0.95で1140万です。しかし2000万の残債があるとすると、860万円の赤字を持っていることになります。

 

つまり860万円ないと、処分もできません。

 

このまま行くと、住宅ローンや事業用ローンにも支障が出ますし、優良物件に対する不動産投資のチャンスもありません。安い利子への借り換えもできません。

 

 

本当に悲惨ですが、これが現実です。

 

 

ただ、つらいと逃げているだけでは現状は変わりません

 

 

不動産一括査定をすると、より絶望感をリアルに感じ、現実感がでるようになります。

 

 

医師にしかできない方法ですが、挽回の手段をお伝えします。

 

※ここまで辛かったと思いますが、よく頑張って読まれたと思います。ここからは、努力は必要ですが、明るい話題が増えていきますので、気を取り直してください。ただしハードワークが必要です。

 

 

 

A挽回のための3つしかない方法

投資用ワンルームマンションは問題だらけなのですが、挽回の手段がないことが主な問題です。

 

投資用ワンルームマンションをだまされて買ってしまう

 

⇒買った瞬間に価値が下がる

 

⇒⇒資産価値がないから、担保にならない

 

⇒⇒⇒担保にならないから、金利が下がらない(そもそも借り換えできない)

 

⇒⇒⇒⇒販売した人は知識がないから、有効な対処方法を知らない

 

私ははじめ、各種銀行にお願いしに行きました。
 
すると、地銀は担当エリアと違うから、と断られ、それより上の銀行は相手にもされませんでした。

 

医師という高属性カードを使えば何とかなるかもしれないという希望は、あっという間にかき消されてしまい、絶望でした。

 

 

では、それを改善する3つの方法についてお話します

 

@命がけでお金を貯める
A親の不動産を担保にする
B利益年500万円以上の会社を作る

 

この3つのうちのどれかをしましょう。
そうすれば、何とか現状から脱出できます。

 

 

@命がけでお金を貯める orA親の不動産を担保にする
この2つは、原理としては同じ方法です。

 

投資用ワンルームマンションをだまされて買ってしまう
⇒買った瞬間に価値が下がる
⇒⇒資産価値がないから、担保にならない
⇒⇒⇒担保にならないから、金利が下がらない(そもそも借り換えできない)

 

担保力不足による、高額のローンが将来への大きなリスクであり、ここの問題に着目するのです。

 

担保がないからいけないのです。つまり、物件一つにつき1000万円相当の定期預金や、親や義両親の不動産を担保にすれば、担保力が足りるので金利を下げた再契約が可能になります。

 

一括返済または売って0に戻すという方法も、現金があれば可能です。

 

使える現金 is KINGです。
CASH IS KINGですね。

 

 

死ぬほどハードワークをして、現金を積み上げます。(健康が許す範囲で)。

 

実際に、親などに打ち明けるのは勇気がいりますし、私はできませんでしたので、そういう場合は現金積み上げが良いと思います。売る勇気が出なくても、定期預金+金利引き下げであれば心情的なハードルは少し下がるのではないでしょうか。

 

 

 

B利益年500万円以上の会社を作る

医師以外の副業をして、医師の収入(医業収入)以外の利益が年500万を超えると、会社を作ることができます。

 

なぜ年500万かというと、会社を作るにあたり損益分岐点はおよそ年500万とされているためです。

 

会社の場合、不動産の損失であっても7年間の赤字計上ができますので、個人のマンションを会社が買い上げ、外で売って赤字が出ても、会社を噛ませることで赤字計上し相殺していくことが可能になります。(傷が治るわけではなくて傷が小さくなる)

 

 

この3つの方法しかないのが辛いところですが、現状を変えるためには、簡単に言えば、医師として全力で働きつつ、さらに副収入を頑張る、というだけの話です。

 

ただし、普通の他の医師が行っているような、収益不動産を購入して会社にする方法は使えません(良い条件のローンが下りないから)。そこで、具体的な方法と私がやった方法について解説していきます。

 

 

 B収入を増やす

では、収入の高い病院に転職するという方法はどうでしょうか。私の場合はこれは推奨していません。

 

なぜなら、自分の選ぶキャリア形成が医師にとって最も大事だからです。

 

 

一般的に
・大学病院
・市中病院急性期
・慢性病院
・開業医
の順で、異論はあるかもしれないものの、キャリアは上の方が高いと言え、上から下に下がることはいつでもできる代わりに、下から上には上がれません。

 

給料はこの逆になるので、高給を選ぶ=将来の勤務への支障でるリスクが高くなります。

 

投資用ワンルームマンションのせいで人生を狂わせたくはないですので、ここを譲ることはできません。

 

となると、バイトを増やすことになります。
特に、現在年収が1800万以下で働いている人は、節税のためにしたワンルームマンションの節税効果すらも薄い状態なので、必ずバイトしてください。

 

はっきり言いますが、今あなたが持っている唯一の利点は、働いたバイト代から課税所得を減らせることだけです。その時に時間が許す限り働かないのは、怠けているとしか言いようがありませんので、正直救いがありません。

 

「病院の待機業務を完全当番制にする」、「バイトも数人で契約して穴を空けないような仕組みを作る」こういうことは、今はみんな取り組んでいて、成功している人も多いです。

 

 

私自身も、
バイト先@:週1で7万円
バイト先A:週1で6万円
を常勤以外でこなしており、常勤以外で670万近くをバイトするようにして、状況が大きく好転しました。

 

状況が好転したのは自分だけではありません。一緒に取り組んだ、「当番制勤務」によって、一緒に働く同僚たちのQOLも大きく向上しています。家族と過ごす時間が増えたり、勉強会や学会に参加しやすくなったりと、皆にとってハッピーだと思います。

 

コツとしては、引き継ぎ業務をきちんとすること、カルテを書き誰が見ても方針が分かるようにすること、そして待機当番の時に全力で業務をして信頼を得ることです。これらをきちんとすれば、当番制でもしっかりとした機能を果たすことができます。

 

バイトしましょう。

 

 

C-1バイトを増やす、その前に

ということで、バイトを増やします。

 

と、そのまえに。

 

バイト先の給料は、あぶく銭のような感覚になりがちで、何も考えずにおいておくと使ってしまうので、頑張って工夫します。そこで、シュレッダー法という最強の方法を解説します。

 

(冗談のような方法ですが、私はこれを行いました)

 

シュレッダー法
シュレッダー法とは、バイト専用の銀行口座を作り、そこにバイト代が全額入るようにすることに加え
1.キャッシュカードを作らない
2.通帳をシュレッダーにかける
という方法で、これを推奨します。

 

簡単に言えば絶対に引き出せないようにしておくのです。

 

自分の意思の力は非常に弱く、使える口座にお金を入れると、結局ちょこちょこ使ってしまうので貯まりません。

 

やれ税金の支払いだ、やれ旅行代だと大きなお金の使用元となってしまうケースが多いのです。

 

それではお金は貯まりません。

 

そこで、新しく作った銀行口座の、振込口座の番号だけ覚えておき、バイトの給料は全額そこに入るようにするのです。通帳をシュレッダーにかけると、絶対に引き出せません。

 

再発行には平日に銀行に行く必要があるのと、すぐには使えるようにならないので、すぐに使うことはできません。

 

再発行すれば口座は戻ってくるので、貯めきるまで待つのです。そうすると、月に40万ずつ貯めれば2年で1000万貯まります。

 

人には、「お金の器」があって、その器以上になると使ってしまいがちになります。今貯金が1000万円以上手元にないのであれば、あなたの器は貯金に向いていないのです

 

 

そうであれば、強制的な貯金しかありません。

 

この方法は、本当にびっくりするくらい貯金が増えます。
税金の誘惑や、急な出費にも対応しないお金になるので、絶対に増えます。

 

 

私は今でも月に80万円、自分では絶対に引き出せない方法で貯金を続けています。また現在進行形で、スポットのバイト代はシュレッダー口座に送金しています。

 

 

 

C-2バイトを増やす、種類を選ぶ

バイトは、頑張って非常勤の定期バイトを入れましょう。
最低一つ、できれば2つ見つけるのです。数は多い方が良いです。

 

 

スポットバイトは、条件の良いものもありますが、
・探す手間
・作る時間
の関係上、結局1年を通じての総収益は、スポットバイト<<<<<非常勤バイト
なのです。

 

 

非常勤の定期バイト探しは2か所から探します。

 

民間医局
メディウェル

 

非常勤バイトを探す場合は、斡旋会社は絞った方がよいです。(スポットバイト探しなら多い方が良いですが)

 

というのも、結局は対応してくれる斡旋会社のスタッフとの関係性とスタッフの力量が大事だからです。

 

沢山の会社には自分が対応しきれないので、2個だけに絞るとよいのです。

 

 

私の場合は、メディウェルが非常に気に入っています。というのも、子供が生まれて2か月の時、忙しい中バイトを探したのですが、条件の良いバイトを見つけてくれ、それだけではなく交渉して日給を1万円上げてくれました。当時は給与も少なく、非常に厳しい状態だったのですがこのバイトに大変助けられ、今でも思い出しますが本当にありがたかったです。

 

 

面接に同行してくれるスタッフが2人おり、面接後に条件の再交渉を行ってくれました。
多謝。

 

 

で、バイトの種類についてですが、基準は一つです。
・自分の時間が作れるバイト
これを選びます。

 

自分の時間が作れるバイトとは、待機時間に自分の時間を過ごせるバイトのことです。

 

外来や救急外来や健診などは、自分の時間を作ることができませんのでまさに作業です。経験値は自分の勤務先の病院で積めばよく、また高リスクのバイトは避けたほうが良いと考えています。

 

救急のバイトなどで数を見て稼ぐような場合、とてもリスクが高いと思います。普段と違う職場・スタッフ・機材で、見落としがあって訴訟などになったら目も当てられませんし、常勤先と違ってフォローも補償もされるかどうかも分かりませんので、リスクが高いのです。こういう場合は、超高単価なものに絞るべきで、時給2.5万円以下なら受けるべきではありません。(外来のバイトも、時給2.5万円というのは探せばきちんと見つかります。)

 

 

 

自分の時間が作れるバイトの代表は、
・寝当直
・病棟管理
・献血
・透析
・コンタクト
・訪問診療
などです。

 

レバレッジの効く仕事と私は表現しているのですが、コメディカルが作業の中心で、承認や責任を医師免許があることで代行できる業種が、高単価&自分の時間ができるバイトです。

 

そして、空いた時間を会社作成のための副業に充てることで、時給が最大化されます。

 

 

ストック思考とフロー思考

バイトをするなら、非常勤バイトを作ることが一番大事です。

 

・ストック収入:毎月一定の額が入り、継続する
・フロー収入:単発でお金がもらえるが、継続しない

 

という中で、人生はなるべくストック収入が増えるようにデザインすることが大事です。

 

(おそらく分かっていて、投資用ワンルームマンションに参入したと思うのですが、経験されたようにストック収入できるビジネスを見つけることは容易ではありません)

 

お金は、毎月入ってくる方が安定して増えていきますので、そのためまず非常勤バイトを全力で探しましょう。

 

それが入ったら、次はスポットバイトです。@非常勤⇒Aスポット。この順番を間違えないようにしましょう。

 

 

スポットバイトの探し方

スポットバイト探しのコツは、バイト探し専用のメールアドレスを作り、なるべく多くのバイト先斡旋会社に登録することです。

 

民間医局
条件にあったメールが届く、寝当直が探しやすい。
メール⇒サイトで案件確認の手間がある。

 

 

メディウェル
寝当直や透析に強い、直前の単価アップ案件は一番多い
一件ずつメールが来るので(開けるのがめんどう)、初めの段階でかなり細かい条件設定をすることが必須

 

 

エムステージ
最近のお気に入り。案件ごとにどれくらい忙しいか、どれくらいの値段かが分かりやすいメールが送られてくる。その地区であるバイトを一覧にして解説つきで送ってくれるので閲覧性が高い。メールだけですべてが完結する。

 

 

メディカルコンシェルジュ
健診系が多い。インフルエンザ予防接種のシーズンなどにおすすめ

 

 

少しでも早くワンルームマンション投資の失敗を挽回するため、心を入れ替えて懸命にバイトしてください。
このバイト代は、すべてシュレッダー貯金してくださいね。

 

 

D会社を作るメリット

ここまでをやれば、1戸や2戸だったらすぐに何とかなります。
シュレッダー貯金を2-3年やれば、1戸は必ず解決します。心を決めて、やるかやらないかだけです。

 

投資用ワンルームマンションって聞いて、心が痛むなら。それは、相当なストレスがあなたにかかっていることを意味しますので、早めの解決をリコメンドします。

 

ここまでで、実は

 

・キャリアを維持しながら
・負債返済のための資金繰りを行い
・自分の時間の確保する

 

という3つのことができているのですが、次にどうしていくかは、きちんと考える必要があります。

 

つまり、医師としてのキャリアを、どうデザインしていくのか。です。

 

 

研究者として生きていく、もしくは医局で出世する、という道を選ぶのであれば、この先のことは障害になる可能性があります。なぜなら、副業している空いた時間をすべて研究や医局仕事に費やした方が、成功する確率は当然高いからです。

 

(ただし、投資用新築ワンルームマンションを購入した時点で、研究者での成功道への大きなハンデとなっています。なぜなら投資用ワンルームマンションは、高所得がなければさらに大赤字になるため、給料の少ない研究職との相性が最悪だからです。そのため早めに挽回を勧めているのです。)

 

 

やっぱりキャリアを第一にしていきたい、という場合は、
・負債返済はバイトで
・余暇は仕事・勉強
・ひたすら貯金
・貯金で会社を作る
のが良いでしょう。遠回りですが、目指すキャリアが一番大事ですから。

 

 

勤務医が会社を作るメリットは甚大です。

 

 

勤務医が会社を作るメリット

@小規模企業共済で退職金2000万円ゲット
A赤字を7年間繰り越せる
B保険は会社名義で
C車は経費で(会社名義)
D子供への資産継承
E学会や旅行代の一部を経費で
F専業主婦の妻を扶養の範囲内で給与所得者に
G住宅費は経費で(社員社宅)

 

あなたがかつて騙され、また魅力的に思ったフレーズが沢山あり、逆に嫌な気分にさせていないかが心配です。(もしそうなら申し訳ありません)

 

会社を作ると、会社が個人の不動産を購入し、その後一般市場に売却するという流れをとることができ、そうするとワンルームマンション1戸につき、売却損が600-700万くらい出るので、それを赤字として7年間計上することができるようになります。

 

これが、投資用新築ワンルームマンションを売却する時の傷を少しでも小さくできる唯一の方法になります。

 

 

また、小規模企業共済という、年84万円まで可能な貯金のようなものがあるのですが、これはiDECOのように所得控除ができるので、40万円近く還付される場合、年に44万円の掛け金で84万円貯金できる、利益率の高い貯金方法をとることができたり、住居費を浮かせることが可能になります。

 

この動画は勉強になるのでオススメです。

 

 

 

 

E勤務医でも会社を作れるビジネス

 

では、勤務医で会社を作れるビジネスを紹介します。
まずは代表的な2つ(ただし、かなりハードルが高い)を紹介し、そのあとに手間はかかるものの誰でもできる方法を紹介します。

 

 

勤務医、サラリーマンが作る会社で、最もオーソドックスなものは、資産管理会社(不動産)です。

 

年に純利益500万円の会社を作るのであれば、
・年の利回り10%の一棟マンション(中古)を5000万円のキャッシュで購入する
・年の利回り4%の駐車場を1億2000万円で購入する
という方法をして、年の利益500万円の方法を作り、会社化します。

 

上記のような方法を、ローンを組みつつ最終的に完成させるのがオーソドックスな方法です。

 

ただし、投資用ワンルームマンションを買ってしまった場合には、ローンを引くことができないのでこの方法はハードルが高いです。

 

 

著名な医師の場合は、講演を行う会社を作ったりしています。
講演料は、医師としての勤務とは別枠の収入になり、講演会をする会社を作り、家族を役員にして稼ぐ方法があり、これは実際に多くの先生が(表にはしていなくても)取り組んでいる方法です。

 

ただし、この方法は自分が講演に呼ばれるレベルの、高い力や地位が必要であり、現実的ではありません。(もちろんそうなれれば理想ですが)

 

 

というわけで、そういうことはできないけど、何とか自分の時間を作って、ストック型のビジネスに近いものを作るために考えました。小規模ビジネスの4原則(上から4つ)に加え、3つ足して考えました。

 

1.小資本で始められる。
2.在庫がない(あるいは少ない)
3.利益率が高い
4.毎月の定期収入が確保できる
5.管理する手間がない
6.自分の強みが活かせる(参入障壁がある)
7.一度作れば恒久的に利益を生む可能性がある

 

 

苦肉の策でしたが私の場合は、ホームページを作って、アドセンスという、ホームページを見るとよく見かける広告を張って、記事を作り続ける。ということを愚直に続けました。(物を売ったり、紹介するのは苦手なので、ただ記事を書くだけしかできませんでした。)

 

 

ネットビジネスやアドセンスのやり方を調べると怪しいサイトばかりですので、調べることを積極的におすすめはしませんが、清濁あわせのんで情報の取捨選択をすると、正解に近いものが得られます。

 

 

サイト設計を行うと、安定的なアクセス、安定的な収入になります。
投資用ワンルームマンションで失敗した医師のあなたに
ひと月あたり70-80万ページ読まれるサイトを作ると、利益が大体月に20-30万円くらいになります。

 

 

医者で、こういうサイドビジネスをやる人って、きっと変に見えると思います。
だけど、自分の知識や学習速度は、一般の人と比べると、武器になると思って、それを愚直に書き綴っていきました。
投資用ワンルームマンションで失敗した医師のあなたに

 

アドセンスは、売上は小さく爆発力はないのですが、非常に安定した収益になりやすい特徴があります。不思議なほどにブレません。(なぜそうなのかはいまだに不思議です)

 

 

こういうサイトを、時間を作れるバイトをしている間限定で頑張って作って、時間をかけて作り上げて、はじめは個人所得に入れたり、妻が作ったサイトを手伝う形で構築し、妻の所得にして所得税を減らしたりして、投資用マンションの負債の返済に充てていき、返済し終わったら会社化(法人化)します。

 

 

とても大変な日々にはなりますが、無事にマンションの失敗を取り戻すことができたら、あなたがもともと望んでいた形に近い資産形成の道筋に戻り、そのあとも良い形で資産形成できるようになります。キャリアを捨てないよう、常勤先は給料が高くなくても続けることで、同じキャリアに近い形で、進むことができるようになります。

 

 

 

 

?はじめに
管理人も大きな損をし、とても苦労をしましたが、抜け出すことができました。
@現状把握をしましょう。
投資用ワンルームマンションは、損であることを認めましょう。1戸につき、購入価格の半分の値段の負債をかかえた状態です。
A挽回のための3つしかない方法
現金をためるか、本物の利益を生む会社を作り上げるしかありません。
B収入を増やす
年収が1800万いかないようでは、話になりません。バイトを頑張りましょう。
Cバイトを増やす(種類も選ぶ)
バイトは、自分の時間を作れるものが良いです。もしくは超高単価なものだけです。非常勤先から探し、良い斡旋会社をしっかり頼りましょう。
D会社を作るメリット
会社を作ると、いろいろなことができます。あなたの今行っていることは、会社を作る道につながっていますか?
E会社を作れるビジネス
純利益年500万以上の会社作成のために、お金を貯めて本物の資産を買うか、頭を使い倒して、ビジネスの7原則を満たすものを作り上げましょう。何戸も買ってしまい、生きた屍状態の方をすら復活させる力が、ビジネスにはあると思います。

 

 

たかがn=1ですが、ここまで読んでいただいてありがとうございます。
このページは、自分にとって恥の部分なので(笑)、他のページから飛んでこれないように作っています。心が折れそうになった時にもう一度読んでみたいという奇特な方はよかったらブックマークしてあげてください。

 

 

頑張ってください。心から応援しています。